I 2023 faldt der afgørelse i en sag, der har rystet vores branche.
Dommen vedrører et spørgsmål om skadeshæftelse i en sag om en andelshaver, der havde igangsat badeværelsesrenovering udført af en autoriseret håndværker, der ved et uheld forårsagede betydelige vandskader i underboens lejlighed og i andelsboligforeningens kælder.
Helt overraskende og imod den faste tradition placerede Højesteret hæftelsesansvaret hos den påvirkede underbo og andelsboligforeningen, og dette tvang parterne til at jagte erstatning hos den pågældende håndværker.
Ud fra vores perspektiv er historien langtfra begrænset til andelsboligforeninger – ejerforeninger bør derfor læse nøje med i denne artikel, da dommen kan kaste skygger over dem også.
I denne artikel dykker vi ned i de dybe vandskader af denne kontroversielle afgørelse og giver vores bud på, hvordan jeres forening kan undgå at blive offer for en lignende sag.
Traditionelt set andelshaveren der skal skadeshæfte
Retsinstanserne havde svært ved at afgøre, hvem der skulle hæfte for de omfattende skader, der blev påført i forbindelse med badeværelsesrenoveringen i den pågældende sag. Hele 3 gange blev der afsagt dom i sagen – og med to modsatrettede udfald.
Traditionelt set har der været enighed om, at den andelshaver, der har bestilt arbejdet, har stået til ansvar for eventuelle skader i forbindelse hermed.
Det har tidligere været begrundet med, at det er urimelige krav at stille foreningen (og underboen i øvrigt) at sikre kontrol og opfølgning på arbejder, de ikke har direkte indflydelse på.
Uenighed ved de danske domstole
Det var allerede ved behandling i byretten, at der blev gået imod den hidtidige retspraksis, og retten placerede ansvaret hos underboen og andelsboligforeningen, som herefter blev pålagt at hæfte for de omfattende skader.
Sagen blev anket til Landsretten, der fastholdt den traditionelle praksis og placerede skadehæftelsen hos andelshaveren, der bestilte renoveringen.
Men sagen blev endnu engang anket, og i ankesagsbehandlingen valgte Højesteret at følge byrettens vurdering og fastslå, at det altså var underboen og andelsboligforeningen, der skulle hæfte. Højesterets argument var blandt andet, at andelshaveren ikke havde instruktionsbeføjelse over for håndværkeren, der lavede fejlen.
Afgørelsen blev begrundet med, at ’hvervgiveren ifølge dansk rets almindelige erstatningsretlige principper som udgangspunkt ikke er ansvarlig for sådanne skader.’
Store konsekvenser
Dommen kan have store konsekvenser for de danske boligforeninger fremadrettet, og vi har fremhævet 3 forhold herunder:
I den aktuelle sagt dækkede andelsboligforeningens forsikring ikke skaden, da byggearbejdet medførte indgreb i bærende konstruktioner og havde en varighed på over tre uger. Manglende rørskadeforsikring blev også et afgørende element for den manglende dækning.
Hvis hæftelsesansvaret fremadrettet placeres hos de involverede parter, må vi forvente, at det vil eller kan kræve en mere omfattende ejendomsforsikring, når denne skal beskytte foreningen mod skader i forbindelse med de enkelte medlemmers renoveringer.
Samtidig rejser sagen også spørgsmål om, hvordan privatpersoner kan forsikre sig mod potentielle skader forårsaget af deres naboer i etageejendomme.
Ændringer i forsikringsdækninger kan forventes at påvirke selvrisiko og præmier, og det kan give økonomiske udfordringer i fremtiden.
Vores forsikringsmægler Johnny Hansen fra Dansk System Assurance A/S nævner desuden, at det ikke er alle selskaber, der tilbyder entreprisedækning i deres ejendomsforsikring, og derfor skal en entrepriseforsikring i mange tilfælde allerede i dag tegnes særskilt. Er I i tvivl om jeres specifikke dækning, så kontakt jeres kundechef, der gennem forsikringsmægler kan skabe det fornødne overblik.
Højesterets afgørelse medfører, at andelsboligforeningen og den berørte underbo nu deler ansvaret for at føre erstatningssagen mod håndværkeren.
Når det traditionelle hæftelsesansvar udfordres, kigger vi nemlig ind i en fremtid, hvor ethvert hammerhug kan udløse en frygt hos de omkringværende naboer og foreningen i øvrigt på grund af et potentielt ansvar ved skader. Det kan i sidste ende sætte en stopper for udvikling og vedligeholdelse af lejlighederne – hvilket er totalt uønsket.
Med Højesterets seneste afgørelse står vi nu over for en afgørende vending i denne tradition, og det rejser spørgsmål om, hvorvidt den fremtidige dynamik i boligforeninger vil blive formet af forsigtighed og tilbageholdenhed.
Ved at tage aktiv stilling til udfordringerne og implementere en klar ansvarsfordeling i vedtægterne, kan både boligforeninger og deres medlemmer potentielt opnå større sikkerhed i forbindelse med den regelmæssige renovering og vedligeholdelse af den ældre bygningsmasse.
Dette kræver, at foreningerne nøje overvåger de udførte arbejder og har klart definerede retningslinjer herfor.
Det er desuden en generel anbefaling, at både andelsboligforeninger og ejerforeninger reviderer deres vedtægter for at præcisere ansvarsfordelingen og dermed bidrage til en mere smidig og effektiv håndtering af potentielle renoveringsudfordringer.
Qvortrup anbefaler handling
I Qvortrup er vi, som mange af vores kollegaer, overraskede over sagens udfald.
Da sagen er en højesteretsdom, og derved behandlet ved den højeste retslige instans i Danmark, anbefaler vi, ligesom vi har skitseret ovenfor, at alle ejerforeninger og andelsforeninger tager de nødvendige skridt for at sikre sig mod lignende situationer.
Vi opfordrer derfor vores kundeportefølje at bringe et konkret forslag om vedtægtstilføjelser på årets generalforsamling, så foreningen er juridisk robust og beskyttet mod et potentielt ansvar og omkostninger ved skader forvoldt i forbindelse med et medlems private renoverings- og vedligeholdelsesarbejder.
Afsluttende overvejelser
Højesterets afgørelse har sat fokus på, hvordan boligforeninger bør håndtere ansvar og risici i forbindelse med medlemmernes arbejder.
Ved at tage proaktive skridt og opdatere vedtægterne kan foreningerne sikre sig mod potentielle konsekvenser og skabe et trygt hjem for alle beboere.
