Normalvedtægten for ejerforeninger gælder også for din ejerforening fra den 1. januar 2022
Den 1. januar 2022 trådte en ny Normalvedtægt i kraft for alle de ejerforeninger, der er stiftet før denne dato.
Det betyder i praksis, at ejerforeningens overordnet spilleregler, som er vedtaget af generalforsamlingen og nedskrevet i ejerforeningens særvedtægt, bliver suppleret af yderligere regler fra den nye normalvedtægt.
Normalvedtægtens baggrund
Ejerlejlighedsloven blev opdateret den 1. juli 2020 med det formål at modernisere hele ejerlejlighedsloven, så reglerne blev lettere at forstå. Dette skulle gerne give et bedre grundlag for at håndtere de problemstillinger, der opleves i praksis blandt ejerene af ejerlejligheder og af ejerforeningen i øvrigt.
Samtidig blev det vedtaget, at normalvedtægten for ejerforeninger skulle opdateret, så der blev en tydelig opdeling af vedtægtens bestemmelser – hvilket gerne skulle imødekomme nogle af de praktiske problemer med upræcise vedtægtsbestemmelser samt fortolknings- og forståelsestvivl, der historisk har vist sig at være.
Ny normalvedtægt 1. januar 2022 er gældende for alle ejerforeninger medmindre ejerforeningen har vedtaget og tinglyst bestemmelser, der fraviger normalvedtægten. Det er ikke nok at have vedtaget en særvedtægt for, at der er tale om en fravigelse, idet normalvedtægten fungerer som udfyldende ret vedrørende alle forhold, som ikke er beskrevet i en ejerforenings særvedtægt.
Den nye normalvedtægt forholder sig til mange flere forhold end den gamle normalvedtægt. Der er således mange bestemmelser som er uddybet med mere præcise regler.
Ved ændringen af ejerlejlighedsloven i 2020 blev der indført nye regler om bod, eksklusion og udlejerbeføjelser for ejerforeningen. Disse bestemmelser er gentaget i den nye normalvedtægt.
Derudover vedrører de væsentligste præciseringer i normalvedtægten stemmereglerne, generalforsamlingen, bestyrelsens pligter, fordelingen af vedligeholdelsesforpligtelsen mellem ejerforeningen og ejerne samt ret til adgang til ejerlejligheder under vedligeholdelsesarbejder.
Det er de færreste ejerforeningers vedtægter, der er så detaljerede som den nye normalvedtægt, hvorfor normalvedtægtens regler i praksis finder anvendelse på alle ejerforeninger i større eller mindre omfang.
Ændringer i ejerlejlighedsloven
Da ejerlejlighedsloven blev ændret, blev reglen om stemmeretsfortabelse i EJL § 2, stk. 4, ophævet, så ejerlejlighedsejere, der ejere flere lejligheder i foreningen, fik sin stemmeret tilbage for alle sine lejligheder, uanset om de var udlejet eller ej.
Der blev indsat en generalklausul i ejerlejlighedsloven, der slår fast, at beslutninger truffet på generalforsamlingen ikke må medføre usaglig forskelsbehandling af medlemmerne.
Reglerne om adgang til lejlighederne ved eftersyn og reparation blev præciseret ved lovændringen, således at det fremgår tydeligere, hvem der skal gives adgang til, hvilke arbejder der kan gennemføres samt vilkårene for denne adgang.
En nyskabelse i ejerlejlighedsloven var nye muligheder for sanktioner mod misligholdende medlemmer. Den tidligere gældende mulighed om eksklusion af medlemmer i tilfælde af grov misligholdelse er nu blevet erstattet af to reaktionsmuligheder i form af pålæggelse af bod eller eksklusion af ejerforeningen med tvangssalg af lejligheden til følge.
Reglerne om husorden blev præciseret i ejerlejlighedsloven, så det nu fremgår, at det kun er ordensforskrifter, der kan vedtages i husordenen. Forhold der ikke kan reguleres af husordenen, reguleres af vedtægterne eller ejerlejlighedsloven.
Ejerlejlighedsloven blev tilføjet en bestemmelse, der giver ejerforeningen mulighed for at overtage udlejerbeføjelsen fra udlejer, hvis der er udlejede ejerlejligheder, hvor lejeren ikke overholder god skik og orden i ejerforeningen.
Ny Normalvedtægt fra 1. januar 2022
De ændringer, der blev tilføjet ejerlejlighedsloven er tillige medtaget i Ny normalvedtægt 1. januar 2022. Dog er nogle af reglerne uddybet yderligere i normalvedtægten, så der i normalvedtægten fremgår mere omfattende regulering af de enkelte forhold. Derudover er normalvedtægten i flere tilfælde forsøgt opbygget så reglerne bliver lettere at forstå.
Udgangspunktet for medlemmernes hæftelse er ændret i normalvedtægten fra solidarisk til pro rata hæftelse.
Stemmereglerne er uddybet betragteligt, så det fremgår tydeligere, hvilke beslutninger der kan ske med kvalificeret flertal. Ligesom foreningsretlige grundsætninger er skrevet ind i normalvedtægten i form af en bestemmelse om vetoret og generalklausul.
Derudover er stemmereglerne tilføjet en nyskabelse, idet ejerforeningen med 9/10-flertal kan sælge større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele, som ikke har betydning for de enkelte ejeres rettigheder.
Der er sat ord på mange grundprincipper ved gennemførelse af generalforsamlinger, så det er nemmere for den enkelte ejer at forholde sig til, hvilke regler der gælder.
Reglerne om adgang, stemmeret og brug af fuldmagt på generalforsamlingen er uddybet. Herunder er den gamle normalvedtægts udgangspunkt om, at der ikke er fuldmagtsbegrænsninger ændret til, at der nu er indsat en fuldmagtsbegrænsning i normalvedtægten.
Bestemmelserne om bestyrelsens medlemmer og bestyrelsens pligter er blevet uddybet.
Den gamle regel om grundfond er blevet afskaffet og erstattet af en bestemmelse om kapitalforhold.
Da bestemmelserne om vedligeholdelsespligt ofte giver anledning til tvister i ejerforeninger, er disse bestemmelser uddybet betragteligt i normalvedtægten, herunder også hvem der har ansvaret for skader, skyldes manglende overholdelse af vedligeholdelsespligten.
Bestemmelserne om adgang til lejligheder er beskrevet mere udførligt end i ejerlejlighedsloven. Her skal man være opmærksom på, at adgangsbestemmelsen er noget mere vidtgående end den hidtidige regel, idet rækkevidden af tålelige ombygninger er flyttet til også at omfatte ombygninger, hvor det tidligere kun vedrørte vedligeholdelse.
Udlejningsbestemmelsen er gjort til en ordensforskrift, hvor udlejer har pligt til at underrette ejerforeningen om praktiske informationer, når der sker udlejning.
Endelig har man indsat en bestemmelse i ny normalvedtægt 1. januar 2022, der forholder sig til korttidsudlejning, så det er muligt at dæmme op for hoteldrift i lejligheder.
Vi anbefaler
Hos Qvortrup anbefaler vi, at alle ejerforeninger forholder sig til ny normalvedtægt 1. januar 2022, og forholder sig til, hvilke bestemmelser i normalvedtægten, der gælder for ejerforeningen – udover de bestemmelser, der fremgår af ejerforeningens særvedtægt.
Langt størstedelen af alle ejerforeninger har en særvedtægt, der er relativt kortfattet. Derfor anbefaler vi hos Qvortrup, at man benytter lejligheden til at få revideret sine vedtægter, så man kan læse sig til alle regler ét sted, uden at skulle konsultere både ejerforeningens særvedtægt, normalvedtægten og ejerlejlighedsloven.
Ønsker jeres forening at få revideret sin vedtægt, skal I kontakte jeres kundechef herom. Jeres kundechef kan herefter vejlede jer om det kommende forløb frem mod vedtagelse af den nye vedtægt.
