Elektronisk generalforsamling kan nu tinglyses som en del af vedtægten
Tinglysningsretten afviste i december 2021 at tinglyse en vedtægtsbestemmelse om fuldstændig elektronisk generalforsamling, da bestemmelsen tillagde bestyrelsen en fri skønsmæssig kompetence til at beslutte, at en generalforsamling kunne gennemføres elektronisk uden mulighed for fysisk fremmøde.
Vestre Landsret har den 26. april 2022 hjemvist sagen til tinglysningsretten med henblik på tinglysning af den afviste særvedtægt, og der foreligger således en ny afgørelse om tinglysning af fuldstændig elektronisk generalforsamling.
Særvedtægt
Det klare udgangspunkt i ejerlejlighedsloven § 5, stk. 3 er, at særvedtægter kan tinglyses.
På trods af ejerlejlighedslovens klare udgangspunkt, så har det i praksis vist sig svært af få sådanne særvedtægter tinglyst.
Tinglysningsrettens praksis har givet grobund for frustrationer og eksemplerne på afvisning af de anmeldte tinglysninger har været mange, og i mange tilfælde også uforståelige for anmelder.
Seneste stridspunkt i særvedtægter har været en bestemmelse om elektronisk generalforsamling, hvor bestyrelsen har fået en fri skønsmæssig kompetence til at disponere med virkning for ejerforeningen.
"Stk. 2. Bestyrelsen kan beslutte, at generalforsamlingen alene afholdes elektronisk uden adgang til fysisk fremmøde. Det vil sige, at der afholdes en fuldstændig elektronisk generalforsamling.”
Ovenstående bestemmelse fandt Tinglysningsretten for uklar, da bestemmelsen ikke var knyttet op på force majeure tilfælde eller andre på forhånd definerede årsager til, at generalforsamlingen skulle afholdes elektronisk frem for fysisk.
For ejerforeningen var der imidlertid ikke tale om en undtagelsesbestemmelse, men et ønske om, at bestyrelsen kunne indkalde til en fuldstændig elektronisk generalforsamling, når dette blev anset for hensigtsmæssigt.
Særvedtægtens indhold
Tinglysningsrettens afvisning af at tinglyse den anmeldte vedtægt giver anledning til at overveje, om det er Tinglysningsretten, der skal bestemme, hvad der skal stå i ejerforeningens særvedtægter.
Tinglysning er som altovervejende hovedregel alene en sikringsakt, som sikrer en eksisterende gyldigt stiftet ret mod ekstinktion. Det er således ikke Tinglysningsretten, der skal tage stilling til, hvad ejerforeningen må beslutte i sin særvedtægt.
Vestre Landsret slog fast, at det forhold, at vedtægterne indeholdt en bestemmelse, der tillagde bestyrelsen en fri skønsmæssig kompetence til at disponere med virkning for foreningen, ikke i sig selv kunne føre til, at vedtægterne ikke kunne tinglyses. Samtidig konstaterede Vestre Landsret, at spørgsmålet om, hvorvidt vedtægtsbestemmelsen var ugyldig, måtte afgøres under en civil sag mellem foreningen og dens medlemmer.
Dermed har Vestre Landsret slået fast, at den materielle prøvelse af vedtægterne ikke skal foretages af tinglysningsretten, men af boligretten.
Rækkeviden af Vestre Landsrets afgørelse
I nærværende sag var vedtægten vedtaget med enstemmighed på en generalforsamling, hvor samtlige ejerlejlighedsejere var repræsenteret. En civil sag om vedtagelsens gyldighed var således ikke på tale. Vestre Landsret kunne derfor være kommet med en ”allerede fordi” afgørelse. Dette har de heldigvis undladt, hvorfor rækkevidden af afgørelsen er stor.
Afgørelsen af sagen, der har Landsrettens sagsnr. V.L. B-0017-22 er indsendt til Ejendom Danmark, så den kan blive trykt i Grundejernes Domssamling til gavn for alle.
Uberettiget afvisning
Det sker desværre alt for hyppigt, at Tinglysningsretten uberettiget afviser anmeldte vedtægtsændringer.
Herefter er ejerforeningen nødsaget til at indlevere kæreskrift til Tinglysningsretten for at få vedtægtsændringen tinglyst. I mange tilfælde medfører indlevering af kæreskrift, at Tinglysningsretten alligevel tinglyser den vedtægtsændring, som de i første omgang afviste.
Tinglysningsretten afviser dermed kæremålet, hvilket fratager ejerforeningen muligheden for at få Vestre Landsrets afgørelse i sagen.
Det er uhensigtsmæssigt og medfører en del omkostninger ved kæresager. Samtidig forlænges sagsbehandlingstiden for tinglysning af vedtægter betragteligt.
Hos Qvortrup Administration er vi derfor begyndt at rette erstatningskrav mod tinglysningsretten for de omkostninger, som kæresagen påfører ejerforeningen.
Vi håber dog, at denne meget klare afgørelse fra Vestre Landsret kan få Tinglysningsretten til at rette ind, så ejerforeningerne ikke skal vælge mellem ekstra omkostninger ved gennemførelse af en kæresag eller at ændre indholdet i deres særvedtægter i overensstemmelse med Tinglysningsrettens bemærkninger.
Online generalforsamling
Med den nye afgørelse følger således, at foreningen kan vedtage muligheden for en fuldstændig online generalforsamling, som gør det muligt for foreningens medlemmer at mødes om foreningen – blot digitalt.
